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    2020/10/26 16:15:12 发布964 浏览0 回复0 点赞
AA龙祥地产 杨济源
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文章由---置业顾问 小杨(杨济源)  发布!!



在日常生活中,我们准备购买房产时通常会和卖方签署一个买卖协议。


为促进合同的履行,贯彻诚实信用与效率兼顾的原则,大部分人会选择加上这样一条条款:



在保障双方权益的前提下,约定好先由买家给房东一定数额的钱款,如果最后买家不想买了,那么将不能拿回钱款;反之,如果房东拿了这份钱款后不想卖,那么他将给买家返双倍钱款。


微信图片_20201026160537.jpg


现如今这份钱款的名字已经被玩出众多花样,


“定金”?还是“订金”?许多人傻傻分不清


那今天小杨 就来跟大家一起来学习一下到底该如何区分


关于定金


定金:是指当事人双方为了保证债务的履行,约定由一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。


定金具有其独特的法律性质。从担保法的角度来看,定金有着担保债务履行的功能;而在合同法上,定金又是承担违约责任的一种表现形式。

在市场活动中,比较常见的定金为违约定金,是指以定金的丧失或者双倍返还作为违反主合同的补救方法之一而设立的定金。


我们在履行完合同上写的债务后,定金就可抵做价款或者由我们收回。假如我们付完定金却不付剩下的钱款,那我们就没有权力要回定金;当然对方收了定金,却不把东西卖给我们,那他就要返还给我们双倍定金。



小杨友情提示您,定金是一种快捷有效的债务担保方式,因其具有双向担保的功能而被广泛应用。


另外,由于定金罚则的设立有明确的法律规定,双方当事人在设立定金条款时必须格外注意。


★日常中见到最多也是最典型的便是“定金”的书写方式要注意只有当定金罚则被表述为“定金”或者“定金罚则”,定金条款才能够发挥担保的功能。





在订立定金条款时,

需注意的四大事项:




1
注意书面的形式

《担保法》第90条规定,定金应当以书面形式约定。只有口头的约定,是无法形成定金的担保效力的。

2

注意书写的规范

只有写作“定金”或者“定金罚则”时,条款才能够具备定金的性质,承担起担保的功能。因此,一定要在合同中注明“定金”或者“定金罚则”的字样。
3

数额不能太高

根据《担保法》第91条规定,定金的数额由当事人约定,但是不能超过主合同标的额的20%。
同时,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第121条规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的,超过的部分,人民法院不予支持。
4

定金一定要实际交付

在法律上,定金属于实践合同。《担保法》第90条规定,定金合同从实际交付之日起生效。同时,《担保法解释》第119条规定,实际交付定金数额与约定数额不一致的,视为对定金数额的变更,且收受一方提出异议并拒收定金的,定金合同不生效。

小杨提示:要让定金条款发挥定金的功效,一方面记得要给付或者接收定金,另一方面要明确给付或者接收定金的数额。



关于订金


订金:约定交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。










微信图片_20201026160549.jpg

                         换言之,订金不具备担保债务履行的功能!    

关于定金和订金,造成两者在法律效果上天差地别的原因,是二者所依据的基础法律关系不同。简单来说:


其一、法律规定定金数额不得超过合同标的20%,而订金数额通常不超过合同标的5‰。


其二、定金具有担保主债务履行的独特功能,而相对的,订金本身便是主合同的一部分,订金不具有担保的功能。


延伸补充


关于诚意金


诚意金:最早兴起于房地产行业,指的是当事人通过缴纳一定数额的货币,约定在将来的一定期限内签订房屋买卖合同。


需要注意的是法律上并没有诚意金这种说法,其仅能表明一方或者双方具有签订合同的意向,因此也不具备担保的效力。


根据“意思自治”的合同法原则,司法实践中倾向于将诚意金看作意思自治的产物。只要双方在合同中约定了诚意金条款,并且确定是双方的真实意思表示,且不具有违反法律、法规和公序良俗的相应情形,诚意金的履行方式便可以按照合同约定进行。


需要说明的是,如果双方在合同中约定了诸如


“一旦合同成立并生效,诚意金便转化为定金”的条款,那么诚意金在这种情况下按照意思自治原则,是可以转化为定金并发生定金效力的。



关于押金


押金:是指为了担保债务的履行,债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有,在债务人不履行债务的时候,债权人可以从中优先受偿的一种制度。


我国现行法律对于押金尚无明确的规定。单从法律性质上来看,不同于具有债权属性的定金,押金更类似于物权法上的质押,具有担保物权的属性。相较于定金,押金的适用方式更加灵活,法律后果也有所不同。


★定金的设立仅限于当事人之间,而押金可以是当事人之间设立,也可以是债权债务关系之外的第三人设立;


★同时,押金的数额也具有弹性,可以高于或者低于合同上 标的额,而且不受主合同标的额20%的限制。


在法律后果上,给付押金一方不履行合同,收受押金一方可以在押金范围内优先受偿;而收受押金一方违约的,也不必承担双倍返还的责任。


关于保证金


保证金:是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行而留存于对方或提存于第三人的金钱。通常而言,给付保证金的一方或是将保证金交付给另一方当事人,或是将保证金向双方认可的第三人提存,从而达到保证履行合同的目的。


相较于定金,保证金具有一定担保合同履行的作用,但是在设立的方式、要件上并不像定金一般具有诸多限制。而且保证金并不具备定金的双倍罚则,同时也不能像定金一样,由当事人自行约定担保的部分和作用功能。


关于违约金


违约金:虽然同样具备促进双方履行合同的作用,但是违约金更注重的是对于可能出现的违约行为进行制裁,以及对产生的损失进行弥补,是一种承担民事责任的方式,而非合同履行的担保,也不具备双倍返还的功能。


定金的交付在于合同履行完毕前,而违约金的产生则在约定的违约情形发生后


但是,两者在数额方面又都有一定的限制。《合同法》第114条规定:


“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;


约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”


且《合同法解释(二)》又进一步明确,超出损失30%标准的违约金为“过分高于造成损失”。



综上所述,我们需要清楚辨析其性质及区别,并根据实际情况从中选择最适合的,这样才能降低法律风险,保障我们的合法权益哦~

微信图片_20201026160654.jpg

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