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预售制度废除在即!广东湖北四川江苏河南辽宁将率先启动

转载 来源: 发表于:09/24/2018 04:51:39 浏览量:156

这两天最重磅的房产新闻,莫过于昨天广东房产行业协会,流出的一份关于取消预售制度的《紧急通知》,文件一出,瞬间刷遍微信群朋友圈,我们先来回顾一下内容。


文件比较长,大面上说的是两个方面:


第一,广州市房地产行业协会已经明确给出信号,以希望规避开发商资金链断裂的风险,降低开发商的高杠杆,逐步转换为全面现房销售为目标,请各副会长单位提出建议方案。


第二,附件部分则是住建部的发文,住建部的要求反而相对来说没有那么肯定,只是提到了要求试点省份提出建议,留、改、废均可,但需要提供足够的理据和对应措施。


这是两个不太相同的方向,但共同点更多还是倾向于废弃饱受争议的预售制度。




预售制度的顽疾

众所周知,预售制度并非国内原创,预售楼花制与公摊面积制度来自香港是最基本的共识。


同时,国外大多数国家也或多或少的存在预售制度。


但很大多数国家的预售不同的是,国内的预售制度完全没有任何资金监管。竞得一块土地,边挖地基边开始蓄客,在市场火热时,正式售楼部还没建好就可能已经清盘了。


可以说,预售制度一度成了开发商高杠杆的合法条件,预售证到手,短则十天二十天,长则三五个月、一年,绝大多数楼盘就可将房子卖完,不论全款还是按揭,房款都悉数提前流入开发商钱包,为矛盾埋下伏笔。


高杠杆迅速资金回笼,资金又没有任何监督监管,使得部分开发商激进拿地,多盘齐发,抗风险能力极差。烂尾、降标之类的问题自然会频频出现。


正如文件中说的:


商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间信访事件,增加维稳压力。并且造成较大的社会影响和经济损失。


与之呼应的正是全国频发的维权,比如前些日子成都爆发的精装修维权,大量不同楼盘业主汇聚在房管局门前,又比如说维权大市,郑州、西安,几乎一半以上楼盘交付即维权,维权原因五花八门:绿化缩水、公区缩水、面积不对、装修缩水、楼盘烂尾等等各种各样的问题,几乎无一例外都是因为预售制度下实物与宣传的差异导致。


换句话说,预售制度成了无数矛盾的最直接的导火索。




改革早有信号

改革总是秩序渐进,预售制度的取消也不例外。


早在十几年前,也就是2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。


从那之后,预售制度虽未彻底改变,但已悄然变化,特别是去前年这一波涨价潮中,已有多家城市尝试现房销售,比如深圳试点现房销售;宿迁等地已发文,明确现房销售的时间;南京,仅今年10月的首场土拍,成交的8块地中就有5幅宅地需现房销售。


南宁,在7月份土拍时已开始出让现房销售地块。


所以此次文件,可以说突然,但不能说意外。预售制度的根深蒂固,对房地产行业的深刻影响,决定了两个问题:


一个是在个别省份试点,非全面铺开。


一个是这件事可以秩序渐进,但一定会做。




变革的失与得

一定不能否认的是,预售制度变现房销售的最直接变化,就是解决了全国各地购房者和言行不一的开发商之间,最频繁出现也最常出现的维权矛盾,几乎是“靶向”治疗立竿见影。


对于地方维稳,社会稳定有着极大的帮助。


但凡事都有正反面,其带来的隐藏影响,也是不可忽视的。


最直接的自然是对开发商的影响,现售制度下小开发商的末日即将到来,就如同精装房市场下装修公司的空间迅速被挤压一样。现金流紧张的小公司几乎没有什么生存空间。


与之联动的更是还有土拍市场的洗牌。


未来,土拍市场几乎不会再有小开发商冒进,除提前协商好走过场的定向土地外,参与拿地的无非是三种开发商:国内知名、当地一线、国企背景。


同时,现房销售限制下的回款周期的大幅延长,导致总的成本提高。加之严厉的调控,和土地起拍价的高企,未来市场恐怕土拍的溢价会非常弱,甚至流拍事件会更加频繁的出现。


毕竟没有人跟钱过不去,活着更重要。


除此之外,存量房则是受现房销售影响最大。现房销售化后,二手房即买即住的优势荡然无存,除了优质二手房可以与之抗衡外,无论一个城市均价如何变化,新房二手房将拉开明显价差。


大量不够优质的二手房将面临着变相更难的困局。


你必须要知道的

1.政策变天后,小开发商的被逐出门外,逐渐消失是不可逆的。


2.长痛不如短痛,通过现房销售售,让开发商调整融资结构且沉淀下来。行业洗牌,未来房企寡头时代的到来,已经近在咫尺。


3.不用担心现有小开发商项目,因为限售制度烂尾。政策的实施一定是从拿地开始,旧地旧政策,新地新政策。


4.对于购房者来说,无论土地价格房子价格如何变化,长远看一定是利大于弊。


5选择几个省份作为试点,而非一个试点,大概率,这个事情未来会推广到全国。


6.预售制度的取消,是与时俱进,真正匹配国情的操作,更是中国房地产的进步。


7.选择在周期末端,市场冷下来的阶段推进,更加合理、容易,这场变革风暴很快就会来临。


我们拭目以待。

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