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2016年香港楼市可用“过山车”形容

  • 2017/1/1 7:39:19
  • 来源:中新网
  • 编辑:平舆信息港
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香港住宅楼市在2016年经历了巨大的起伏,根据房地产顾问公司戴德梁行测算的楼价指数,楼价在3月开始从低谷反弹,到10月已上升了13%。戴德梁行香港区高级董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿对中新社记者表示,可以用“过山车”来形容今年的楼市。
去年第三季度全球股市波动,买家入市信心受到影响,香港楼市气氛黯淡。陶汝鸿表示,今年第一季度的住宅成交量创下历史新低,“从来没见过这么低的成交量,一个月1807宗,就算在SARS的时候一个月也有三千多个成交、08年金融风暴的时候也有三千多个成交”。
不过到了四五月份,在经济基调较强的影响下,累积的需求突然释放了出来,对市场产生了很大的刺激作用,戴德梁行数据显示,第二季度物业临时买卖合约数字升至18372宗,至第三季度再上升25%至22940宗。10月和11月合计的物业临时买卖合约数字已录得17608宗。
楼价也随之反弹。陶汝鸿以较受欢迎的项目太古城和沙田第一城为例,其单价从4月至12月分别上升了21%和22%。他说,其实近年来,楼价上升个位数字或者十几个百分比也出现过,但是八个月升二十几个百分点已是非常大的升幅了。
为了给楼市降温,特区政府11月修改税例,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率划一调高至交易额的15%(首次置业的香港永久居民则可获豁免新税率)。此次“加辣”令二手楼市销情冰封,也减慢了一手项目的推盘速度,戴德梁行预料,今年全年的成交宗数将按年减少6%。
陶鸿汝指出,“辣招”直接影响投资者,同时对用家或者首次置业人士产生心理影响,预计2017年第一季度成交量会跌两至三成,每个月录3500至4000宗成交,但是到了第二季度成交量会稍微回升,而且在现在的经济基调下,楼价在明年上半年会有5%至10%的升幅。
美联储加息是另一个影响楼市的因素。12月14日,美联储宣布上调利率25个点子,并预计明年将加息三次。香港特区署理财政司司长陈家强12月15日表示,美联储加息不会立即对香港有影响,但对楼市有一定影响。
这次加息证实了美国已进入了一轮加息周期。在上一轮加息周期中(2004年至2006年),美联储加息八次,每次25点子,香港银行体系有六次完全没有跟随,直至香港金管局推出了强方兑换保证,令热钱离开香港,银行体系结余下跌至正常水平,各个银行才纷纷宣布加息计划。
陶汝鸿认为,美国接下来加息的速度和幅度不会很大,香港仍然可以保持低利率的投资环境,不会对买家的负担造成很大影响。而且市场上的资金充沛,即使优惠利率上调,但是按揭利率并不一定会完全跟随。他预计,可能会在美国加息两次之后,才会跟随上调。如果只是加息25点子,对于买家的负担能力影响很小。
根据政府的统计数字,未来三至四年潜在的私楼供应量为9.3万个单位。陶鸿汝认为,这个供应量与九十年代相比,并不算高。从1990年到1999年,香港平均每年的供应量为26915个单位,而到了2000年至2009年,下降到了19882个,之后的七年则更低,只有11287个。所以未来即使供应量多至每年2.5万个,也只是从低水平回到了正常水平。陶鸿汝说,供应量会影响楼价,但是经济背景才是影响的主要因素,包括失业率、通胀等。
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